Pas op, Lage Hypotheekrente| Lage rente en hoge inleg spaarhypotheek

Page content

Pas op, Lage Hypotheekrente

Pas op, Lage Hypotheekrente

Afgelopen periode kwamen er diverse berichten in de media over de gevolgen van lage hypotheekrente.

Op de site van RTL werd er onder meer "gewaarschuwd" dat mensen met een spaarhypotheek fors meer moeten gaan betalen bij een dalende rente.

Dit laatste valt over het algemeen wel mee. Het voordeel in de maandlasten bij een lagere hypotheekrente bij een bankspaarhypotheek is wel een heel stuk lager.

Ik zal dit hieronder enigszins trachten te verduidelijken.

Lage hypotheekrente en hoge inleg

Bij een (bank)spaarhypotheek stijgt de hoogte van de inleg of premie als de hypotheekrente daalt. Om het beoogd eindkapitaal te halen voor de aflossing moet er meer ingelegd worden als de rentevergoeding lager is.

Over het algemeen weegt de stijging van de inleg echter op ten opzichte van de daling van de hypotheekrente. Bij een daling van 2% hypotheekrente over een hypotheek van EUR 200.000,- bedraagt dit EUR 4.000,- (bruto) aan rentelasten per jaar.

Hypotheekrente is echter aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Inleg op de bankspaarhypotheek niet.

Het verschil in netto lasten kan dus behoorlijk tegenvallen, maar brengt over het algemeen wel een daling van de maandlasten met zich mee. Hieronder een vereenvoudigde vergelijking van de maandlasten bij een bankspaarhypotheek van EUR 200.000,- (bij een WOZ waarde van EUR 200.000,-).

Na een rentevaste periode van 10 jaar daalt de hypotheekrente van 5,5% naar 3,5%. De inleg op de bankspaarhypotheek stijgt echter met circa EUR 1.860,- (netto) per jaar.

Voorbeeld daling hypotheekrente en stijging inleg

Hieronder vind je twee overzichten van de hypotheeklasten met de volgende uitgangspunten:

check Hoogte van de hypotheek bedraagt EUR 200.000,-

check WOZ waarde van de woning bedraagt EUR 200.000,-

check Inkomen van EUR 60.000,-

check De hypotheekrente daalt van 5,5% naar 3,5% na 10 jaar (begindatum 01-06-2004)

check De volledige hypotheek is (en blijft) een bankspaarhypotheek

check Er wordt geen rekening gehouden met verzekeringspremies.

check Er wordt (gemakshalve) geen rekening gehouden met een maximale vrijstelling voor opbouw in een bankspaarhypotheek (wat wel het geval is).

Huidige situatie bankspaarhypotheek2014

 

Bovenstaand zie je dat de netto maandlasten bij een bankspaarhypotheek op circa EUR 775,- per maand uitkomen (zie jaar 2015). Dit betreft een hypotheek met een hypotheekrente van 5,5%.

Hieronder een overzicht van de maandelijkse lasten van een bankspaarhypotheek als na een periode van 10 jaar de hypotheekrente daalt naar 3,5%. De nieuwe lasten komen dan uit op circa EUR 736,- per maand (jaar 2015).

Dit betreft (maar) een besparing van circa EUR 34,- per maand.

 

Nieuwe situatie bankspaarhypotheek 2014

De uitgangspunten van bovenstaande berekening en vergelijking vind je in onderstaand rapportje (hier kan je uiteraard geen rechten aan ontlenen).

Let op: Ik houd (gemakshalve) geen rekening met een maximale vrijstelling van opbouw van een bankspaarhypotheek in box 1 (wat wel van toepassing is).

download rapport

Combinatie met aflossingsvrije hypotheek

Bovenstaande vergelijking zal in vele situaties echter niet gelden. In "het verleden" werd er vaak een combinatie van een bankspaarhypotheek en een aflossingsvrije hypotheek afgesloten. Een daling van de hypotheekrente over de aflossingsvrije hypotheek is "pure winst".

Hypotheekadvies aanvragen

Het is te adviseren om in dergelijke situaties hypotheekadvies in te winnen en niet "zomaar" akkoord te gaan met een aanbod van huidige bank. Een goede vergelijking en berekening (met alternatieven) is verstandig.

Met onderstaand verzoek kan je direct onafhankelijk hypotheekadvies aanvragen. Het verzoek is geheel vrijblijvend en kosteloos, aangezien je niemand direct een opdracht verstrekt tot een hypotheek.

Uiteraard worden de gegevens vertrouwelijk behandeld. Het verzoek wordt direct in behandeling genomen.

 

Je kunt bovenstaand formulier invullen om een adviesgesprek en/of hypotheekofferte aan te vragen en jouw specifieke wensen uit te leggen.

Duizenden mensen gingen je voor en vonden zo de hypotheek die bij hun past. Dat is ons doel en daar helpen wij jou dan ook graag bij!"

Comment Section

9 reacties op “Pas op, Lage Hypotheekrente


op 17 mei 2014 om 19:03

Duidelijk verhaal.
Desondanks vraag ik me t volgende af:
- is t mogelijk om de twee berekeningen in zn totaliteit op de site te zetten? Gr Erwin


op 17 mei 2014 om 19:23

Beste Erwin, Dank voor je reactie. De uitgangspunten van de berekeningen worden benoemd en zijn doorgerekend. Ik zal echter de "totale berekeningen" in een PDF zetten en plaatsen op deze pagina.


op 18 mei 2014 om 09:29

Beste Erwin, Ik heb de uitgangspunten en de berekeningen op de pagina geplaatst. Uiteraard kan je hier geen rechten aan ontlenen. Deze casus betreft een volledig willekeurige berekening en is alleen bedoeld om de mogelijke effecten van een lagere hypotheekrente bij een bankspaarhypotheek te schetsen.


op 17 september 2014 om 12:16

Bedankt voor het mooie overzicht. Bij een bankspaarhypotheek valt een 2% verlaging toch beduidend minder mooi uit dan ik eerst dacht. Ik snap alleen niet waarom het fiscale voordeel elk jaar iets minder wordt. Zolang er niets wordt afgelost, blijf je toch het zelfde fiscale voordeel behouden?


op 17 september 2014 om 12:42

Beste Michiel, Dank voor je reactie. Scherp opgemerkt ook. De stijging van de netto lasten (de daling van het fiscaal voordeel) van deze casus is in verband met de beperking van de hypotheekrente aftrek zoals die in de komende jaren gaat doorzetten. Het percentage waartegen de hypotheekrente maximaal mag worden afgetrokken daalt jaarlijks met 0,5%. Bij hoge(re) inkomens is dit effect zichtbaar. Onderstaande tabel geeft wellicht iets meer inzicht.
2014 maximale aftrek 51.5% (maximale belasting 52%)
2015 maximale aftrek 51.0% (maximale belasting 52%)
2020 maximale aftrek 48.5% (maximale belasting 52%)
etc..
In 2041 is de maximale aftrek 38%.


op 2 december 2015 om 21:49

Wat is de (wettelijk) maximum toegestane rente die een hypotheek verstrekker mag vragen i.g.v. een spaarhypotheek. Mijn bank wil niet verder gaan dan 2,4%, terwijl in mijn situatie, bijna aan het einde van de totale looptijd een veel hogere rente b.v. 5% voordeliger zou zijn (inclusief belasting voordeel). Kan ik een hogere rente eisen?


op 6 december 2015 om 08:21

Beste Cor,
Dank voor je reactie.
Naar mijn weten zijn er geen wettelijke kaders met betrekking tot de toegestane hypotheekrente. In ieder geval niet in de situatie die je hierboven stelt.
Het voordeel van een hogere rente i.g.v. een spaarhypotheek is inderdaad vervelend in jouw situatie. Een hogere rente op een spaarpolis (of bankspaarrekening) aan het einde van de looptijd is inderdaad gunstig.
Veelal door het hoge saldo en het rente- op rente effect hierop. Een standaard antwoord voor een oplossing of alternatief durf ik niet direct te geven. Hiervoor is een goede (fiscale) inventarisatie nodig.
Zit je bijvoorbeeld al in een fiscale vrijstelling (langer dan 15 of 20 jaar premie betaald). Betreft het wellicht een oud regime box 3 polis? Bestaat er toch een mogelijkheid tot het afspreken van een langere rentevaste periode met de voorwaarde dat er boetevrij mag worden afgelost aan het einde van de looptijd van de polis? Allemaal vragen en antwoorden die van toepassing kunnen zijn op jouw situatie. Mijn advies is, om een hypotheekadviseur te laten kijken naar jouw situatie. Over het algemeen is het eerste gesprek vrijblijvend en kosteloos. Ik hoop je in ieder geval toch een beetje geholpen te hebben. Veel succes!
Groet,
Rico Geerling.


op 25 maart 2016 om 23:01

Beste Rico,

Een duidelijk verhaal over rente veranderingen in relatie tot spaarhypotheken. Aanvullende vraag; ik en mijn partner hebben een spaarhypotheek van 282k tegen een rente van 4,6% met een aflossingsvrij deel van 100k, ingegaan in 2006 met een rentevastperiode van 11 jaar. Ofwel; volgend jaar verloopt deze periode. Afgaande op ee huidige rentestand zou een nieuw percentage met een rentevastperiode van ca. 10 jaar wellicht uit kunnen komen op bijv. 3,3%.

Klopt mijn aanname dan dat voor het aflossingsvrije deel er een voordeel van ca. € 1.300 (100k x 0,047 -/- 100k x 0,033) op jaarbasis gerealiseerd kan worden en voor het spaardeel (282k -/- 100k) het voordeel verwaarloosbaar is, of in elk geval niet meer dan een paar tientjes?

Verder zijn wij voornemens om dit jaar te gaan verhuizen. We staan niet of nauwelijks onder water (althans, als we het advies omtrent een reële verkoopprijs van de makelaar mogen geloven). Is het dan doorgaans het meest zinvol om de huidige hypotheek mee te nemen en het meerdeel voor de nieuwe woning (ca 100k) aan te vullen in de vorm van een annuïteitenhypotheek?

Groet, Jasper


op 7 juni 2016 om 19:57

Beste Rico,

Ik heb een vraag. Mijn ik heb nu 5 jaar een (bank)spaarhypotheek. Binnenkort krijg ik een nieuw rente voorstel. Ik zie dat de rentes van 1 tot 10 jaar vast vrij lineair omhooglopen. Vanaf 10 jaar maken ze een sprongetje (rente ING 20 jaar 4,05%). Ik ben dus aan het kijken welke rente vaste termijn ik ga kiezen. Ik heb daar met excel wat aan gerekend.

stel ik kies 10 jaar vast (op dit moment 2,75%) dan heb ik na 15 jaar (5 +10) een vermogen van ongeveer 80000 euro opgebouwd (we hebben eenmalig in het begin een bedrag gestort). Stel dat na deze 10 jaar de rentes hoger zijn... Kan ik dan een negatieve inleg krijgen?
Stel dat de rentes na deze 10 jaar vast 6% bedragen. Dan zou ik niet meer hoeven inleggen want 80000 euro met 6% over 15 jaar genereert meer dan mijn schuld...

Plaats een reactie

*